Признание права собственности на само-вольную постройку в судебном порядке.
Основным способом легализации прав на объект самовольного строительства является подача иска о признании права собственности на данный объект.
Как уже было отмечено, в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка.
Исходя из указанной нормы, за обладателями иных прав на земельные участки право собственности на самовольную постройку не может быть признано в судебном порядке.
На указанной позиции основывается обширнейшая практика арбит-ражных судов. Арбитражные суды отказывают в признании права собст-венности на самовольную постройку в связи с тем, что самовольно застроенный земельный участок не принадлежит истцу на праве собственности либо не находится в его наследуемом владении или посто-янном (бессрочном) пользовании.
Таким образом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано в судебном порядке за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, а также за обладателем права ограниченного пользования чужим земельным участком. Указанные правообладатели являются ненадлежащими с точки зрения признания права на самовольную постройку в судебном порядке.
Выходом из такой ситуации может быть выкуп земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. Однако выкупить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, вправе лишь собственник расположенного(ых) на нем объекта(ов) недвижимости. Таким образом, для возможности выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо, чтобы хотя бы один объект недвижимости, расположенный на участке, имел легальный статус и право на него было надлежащим образом оформлено, в том числе внесена запись о таком праве в данные ЕГРП.
После оформления прав на земельный участок на надлежащем праве лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на нее.
В судебном заседании лицо, осуществившее самовольную постройку, должно доказать возможность ее сохранения.
Как показывает анализ судебной практики, для положительного решения вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суду могут быть представлены следующие документы:
• подтверждающие факт возведения самовольной постройки за свой счет;
• свидетельствующие о том, что права на объект не принад-лежат третьим лицам;
• подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц;
• подтверждающие соответствие возведенной постройки са-нитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
В приведенном перечне наиболее весомым документом является ГПЗУ. Как уже было отмечено, в указанном документе содержится вся информация о допустимом строительстве на конкретном участке.
Для признания права собственности на самовольную постройку лицу, ее осуществившему, необходимо в суде обосновать, что такая постройка (возведенная или реконструированная) соответствует требованиям, содержащимся в ГПЗУ.
Следует отметить, что исходя из анализа сложившейся судебно-арбитражной практики, неподтверждение факта соответствия самовольной постройки требованиям обязательных нормативов является одним из основных мотивов отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В случае если самовольная постройка соответствует требованиям ГПЗУ и не превышает их, то у лица, ее осуществившего, шансы на призна-ние права собственности на такую постройку в судебном порядке достаточно велики (при условии, что земельный участок принадлежит такому лицу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования).
Таким образом, лицу, осуществившему самовольную постройку (ре-конструкцию), в целях защиты и(или) признания права собственности на такую постройку целесообразно обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о получении градостроительного плана соответствующего земельного участка. Наличие указанного документа значительно облегчает легализацию прав на самовольную постройку в судебном порядке, при условии, что такая постройка не выходит за рамки, установленные ГПЗУ.
В целом, несмотря на имеющиеся сложности, в подавляющем боль-шинстве случаев судебный способ легализации прав на самовольные по-стройки является наиболее предпочтительным, поскольку не сопряжен с обращением в многочисленные органы государственной власти, достаточно четко процедурно регламентирован, оставляет широкое поле для обжалования уже принятых решений.
В любом случае для решения вопросов узаконения по суду, следует предварительно проконсультироваться с юристом, или полностью доверить решение вопроса специалисту.
(В качестве иллюстрации использована фотография картины: «Апрельские праздники в деревне Барсуково». Художник Юрий Алексеевич Иванов)
Сообщения
